房地產(chǎn)企業(yè)并購實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)防控暨稅務(wù)籌劃

【課程收益】：

并購的財(cái)務(wù)決策過程，交易如何定價(jià)？如何減少稅務(wù)成本？如何為并購項(xiàng)目進(jìn)行融資？沒有財(cái)務(wù)方面的正確交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、模型、工具支持，并購很難成功。

通過最新房地產(chǎn)市場(chǎng)政策解讀，豐富并購案例與經(jīng)典操作手法完全呈現(xiàn)，并購的各個(gè)流程步驟等，掌握企業(yè)并購的常見風(fēng)險(xiǎn)、成因，掌握風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制方法，以及并購風(fēng)險(xiǎn)的綜合解決之道，幫助企業(yè)相關(guān)人員建立良好的并購風(fēng)險(xiǎn)防范與控制意識(shí)。使學(xué)員懂得并購重組的財(cái)務(wù)談判，掌握并購重組的實(shí)操方法、人力資源與文化整合等…..為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略構(gòu)想而進(jìn)行優(yōu)化資源配置功能，增強(qiáng)公司的贏利能力，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭力。

【培訓(xùn)對(duì)象】：

房地產(chǎn)企業(yè)主、CEO、高管、財(cái)務(wù)總監(jiān)、投資總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、風(fēng)險(xiǎn)主管等

【培訓(xùn)時(shí)間】：

3天（上午9：00-12：00，下午1：30-4：30 ）

【課程大綱】：

引子（案例）

第一章 戰(zhàn)略指導(dǎo)的企業(yè)資本運(yùn)作暨并購方式方法

第一節(jié) 企業(yè)戰(zhàn)略指導(dǎo)下資本運(yùn)作暨并購分類與方式

一、現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)品&資產(chǎn)&資本的經(jīng)營聯(lián)系與區(qū)別

二、現(xiàn)代企業(yè)轉(zhuǎn)型與擴(kuò)張的戰(zhàn)略體現(xiàn)--資本運(yùn)營

三、并購（收購）是企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作的核心

四、企業(yè)其他的資本運(yùn)作（并購）方式

小結(jié)：股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別及優(yōu)劣勢(shì)分析

第二節(jié) 大型企業(yè)集團(tuán)資本運(yùn)作六大模式與案例解析

一、企業(yè)生態(tài)鏈（產(chǎn)品）并購戰(zhàn)略模式

二、企業(yè)橫向并購戰(zhàn)略模式

三、縱向并購（全產(chǎn)業(yè)鏈并購）戰(zhàn)略模式

四、混合并購（多元化并購）模式

五、金融控股集團(tuán)戰(zhàn)略模式

六、投資集團(tuán)戰(zhàn)略模式

小結(jié)：不同投資并購方向的機(jī)會(huì)與威脅分析 

小結(jié)：可參考的投資并購戰(zhàn)略組合模式

第三節(jié) 企業(yè)并購重組策略制定與盈利模式的設(shè)定

一、企業(yè)并購的戰(zhàn)略目標(biāo)

二、企業(yè)并購策略制定

三、企業(yè)并購的收購方式

四、企業(yè)并購的兩大手段

五、企業(yè)并購時(shí)的盈利模式設(shè)定

六、企業(yè)并購時(shí)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式和股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式選擇

第二章 房地產(chǎn)企業(yè)并購的種類與方法選擇

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)并購的種類與要點(diǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓種類與要點(diǎn)

1、在建工程轉(zhuǎn)讓(含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)方式

2、房屋買賣(一手房買賣)方式

3、房地產(chǎn)拍賣方式

4、從買賣到轉(zhuǎn)讓方式

二、企業(yè)收購?fù)ㄟ^股權(quán)的方式并購與要點(diǎn)

三、房地產(chǎn)企業(yè)收購合作開發(fā)與要點(diǎn)解析

第二節(jié) 房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別與選擇

一、資產(chǎn)收購的方式與選擇

 1、在建工程轉(zhuǎn)讓與選擇

 2、房地產(chǎn)買賣與選擇

3、房地產(chǎn)拍賣與選擇

4、從買賣到轉(zhuǎn)讓的方式與選擇

二、股權(quán)收購的方式與選擇

三、合作開發(fā)的方式與選擇

四、對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓與股權(quán)收購兩種方式的的比較

第三節(jié) 房地產(chǎn)合作開發(fā)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別及選擇

一、合作開發(fā)的定義與本質(zhì)上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

二、受讓方選擇房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式還是合作開發(fā)的方式

第三章  房地產(chǎn)企業(yè)并購的一般操作程序

一、確定并購意向

二、開展盡職調(diào)查

三、設(shè)計(jì)并購方案

四、起草并商談并購協(xié)議

五、履行并購協(xié)議

六、履行相關(guān)并購手續(xù)

第四章 企業(yè)并購估值要點(diǎn)及談判策略實(shí)務(wù)處理 

第一節(jié) 企業(yè)并購的估值方法與應(yīng)用技巧案例解析

一、市場(chǎng)法（或市場(chǎng)比較法）在并購估值中的運(yùn)用

二、成本（重置）法在并購估值中的運(yùn)用

三、未來收益法（或收益還原法）并購估值中的運(yùn)用

第二節(jié) 股權(quán)收并購中談判策略與談判要點(diǎn)解析

一、談判前的戰(zhàn)術(shù)準(zhǔn)備策略與談判要點(diǎn)解析

二、股權(quán)計(jì)價(jià)基準(zhǔn)日及計(jì)算方式要點(diǎn)解析

三、股權(quán)討價(jià)還價(jià)階段策略與談判要點(diǎn)解析

四、達(dá)成協(xié)議階段策略與談判要點(diǎn)解析

案例：收購某上市公司股權(quán)的對(duì)價(jià)確定方式及收購價(jià)格

第三節(jié) 企業(yè)并購的交易支付方式技巧及實(shí)務(wù)處理 

一、現(xiàn)金支付

二、承擔(dān)債權(quán)債務(wù)

三、賣方融資收購

四、以股票（股份）換股票（股份）/資產(chǎn)

五、MBO管理層收購

六、職工持股計(jì)劃

案例：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購某非上市公司70%股權(quán)

第五章 金融工具在房地產(chǎn)并購收購中的運(yùn)用實(shí)務(wù)

第一節(jié) 金融工具分類與金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的重要作用

一、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里面哪幾部分最重要

二、房地產(chǎn)金融行業(yè)的金融參與者

三、房地產(chǎn)金融的原理解析

四、房地產(chǎn)金融的兩種常規(guī)法律模式

五、房地產(chǎn)金融的常用金融工具

六、房地產(chǎn)金融的服務(wù)機(jī)構(gòu)

第二節(jié) 金融在房地產(chǎn)全流程開發(fā)中的運(yùn)用價(jià)值

一、金融在房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取中的運(yùn)用價(jià)值

二、金融在房地產(chǎn)企業(yè)工程施工中的運(yùn)用價(jià)值

三、金融在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)預(yù)售中的運(yùn)用及價(jià)值

四、金融在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)房銷售&尾盤處理中的運(yùn)用及價(jià)值

五、金融在房地產(chǎn)存量房市場(chǎng)中的運(yùn)用及價(jià)值

第三節(jié) 房地產(chǎn)金融在資金運(yùn)作中的流程&風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程的“融”

二、房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程的“投”

三、房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程的“管”

四、房地產(chǎn)金融內(nèi)部基礎(chǔ)流程的“退”

五、資管管理業(yè)務(wù)&資管金融

第六章 企業(yè)并購之股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與公司控制權(quán)

第一節(jié) 企業(yè)并購之股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

一、企業(yè)并購時(shí)股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與公司治理

二、企業(yè)并購時(shí)股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的特殊問題

三、企業(yè)并購時(shí)股權(quán)的合理安排

小結(jié)：股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的實(shí)務(wù)意義

第二節(jié) 并購時(shí)企業(yè)控制權(quán)的機(jī)理與運(yùn)用

一、公司控制權(quán)與公司治理

二、取得公司控制權(quán)的兩種模式

綜合案例：外灘地王之爭--項(xiàng)目股權(quán)并購風(fēng)險(xiǎn)防范

綜合案例：寶萬上市股權(quán)之爭看資本為王or實(shí)體為先

綜合案例：融創(chuàng)并購萬達(dá)酒店之商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

第七章 房地產(chǎn)企業(yè)并購的主要法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)收購無法獲悉事實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)

一、隱瞞債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、要進(jìn)行全面詳細(xì)的盡職調(diào)查

2、收購方與轉(zhuǎn)讓方事前書面約定

3、分期約定股權(quán)轉(zhuǎn)讓款

4、要求第三方對(duì)相關(guān)的隱性債務(wù)提供擔(dān)保

5、一期房屋由轉(zhuǎn)讓方承包開發(fā)經(jīng)營滯后銷售

二、虛構(gòu)債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

1、對(duì)股東以及管理層是否誠信要進(jìn)行調(diào)查

2、通過網(wǎng)上公開的信息

3、及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案

三、轉(zhuǎn)讓過程中“一女二嫁”的風(fēng)險(xiǎn)與防范

1、在盡職調(diào)查階段留意其他收購方的動(dòng)向

2、不斷地查詢相關(guān)項(xiàng)目的工商登記資料

3、盡可能盡快辦理工商登記手續(xù)

案例：增資擴(kuò)股方式收購某物業(yè)管理公司的55%股權(quán)

第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)收購盡職調(diào)查中存在的風(fēng)險(xiǎn)與防范

一、調(diào)查不全所帶來的風(fēng)險(xiǎn)及案例解析

二、調(diào)查中沒有意識(shí)到的風(fēng)險(xiǎn)及案例解析

三、調(diào)查中沒有意識(shí)到的風(fēng)險(xiǎn)防范

四、詳細(xì)地閱讀轉(zhuǎn)讓方所提供的資料

五、提前全面分析其中需要揭示的風(fēng)險(xiǎn)

第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)收購方案設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)

一、小型及非專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

1、、防止股權(quán)收購方案設(shè)計(jì)上的重大問題

2、先付款后過戶方案等風(fēng)險(xiǎn)都的體現(xiàn)與案例解析

3、簽訂一份框架性協(xié)議并支付一些定金以約束雙方

4、盡職調(diào)查后再起草股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議

5、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款與代償債務(wù)款經(jīng)銀行共管賬戶共管

二、為優(yōu)化目標(biāo)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)致使債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)

1、方案設(shè)計(jì)需要考慮因素一：收購目標(biāo)公司股權(quán)成功

2、方案設(shè)計(jì)需要考慮因素二：避免目標(biāo)公司被收購之后凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)

3、案例解析

三、通過收購股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)因表述不當(dāng)而引發(fā)刑事犯罪的風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用權(quán)投資開發(fā)沒有超過25%的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

2、以收購股權(quán)的方法來收購?fù)恋厥褂脵?quán)與刑事責(zé)任

3、防范運(yùn)用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的刑事責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

四、面對(duì)復(fù)雜的收購方式因收購兼并協(xié)議約定不當(dāng)而面臨協(xié)議無效的風(fēng)險(xiǎn)

五、約定由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)但事實(shí)上由受讓人承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)

案例：公司分立方式收購某置業(yè)公司100股權(quán)

第四節(jié)  房地產(chǎn)企業(yè)收購追償權(quán)的行使

一、是違約糾紛還是侵權(quán)糾紛

二、追償?shù)闹黧w是受讓方還是目標(biāo)公司

三、目標(biāo)公司的主體地位是什么

四、如何設(shè)立訴訟請(qǐng)求

案例：以一致行動(dòng)人方式協(xié)議取得某置業(yè)公司控制權(quán)

第八章 房地產(chǎn)企業(yè)并購過程中稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)并購中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)

一、并購中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來源分析

二、并購中涉及到的稅收政策解析

三、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解思路與管理經(jīng)驗(yàn)分享

第二節(jié) 房地產(chǎn)并購重組中的稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)

一、納稅策劃的原則

二、納稅策劃的風(fēng)險(xiǎn)

三、納稅籌劃的方法

1、先分配利潤后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

2、先盈余公積轉(zhuǎn)增資本再轉(zhuǎn)讓股權(quán)

3、不按股權(quán)比例分配利潤

4、將個(gè)人所得轉(zhuǎn)為企業(yè)所得

5、控制增值率適用土地增值稅低稅率

案例：保利地產(chǎn)并購保利置業(yè)：規(guī)模沖刺，再添新動(dòng)能

案例：融信中國并購海亮地產(chǎn)部分股權(quán)：加碼中西部布局

案例：泰禾收購北科建集團(tuán)23.32%股權(quán)：獲得北京的長期飯票

案例：陽光城64.5億取密云君山別墅：北京布局進(jìn)一步深入

案例：龍光69.8億獲康僑佳城70%股權(quán):規(guī)模沖刺下，拿地多元化

案例：億達(dá)44.6億元收購大連天地余下權(quán)益:提振業(yè)績的一大支撐

案例：萬科168億參與收購普洛斯:問鼎中國物流地產(chǎn)NO1

案例：西安龍湖收購上實(shí)商業(yè)和公寓:加碼押注長租公寓市場(chǎng)

第七章 企業(yè)并購后的經(jīng)營與文化整合風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

第一節(jié) 企業(yè)并購后的經(jīng)營與戰(zhàn)略整合風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

一、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)機(jī)制

二、失敗：由于不成功的合并后管理造成的

三、并購目的決定整合水平：

四、權(quán)力與利益相關(guān)者

五、必須將目標(biāo)公司納入整體戰(zhàn)略之中:

六、目標(biāo)公司使命和目標(biāo)整合的路徑

七、整合的類型：

第二節(jié) 企業(yè)并購文化整合風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)策略

一、企業(yè)并購后人力資源整合風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

二、企業(yè)并購后的企業(yè)文化沖突風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施

總結(jié)