建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增新政解析及應(yīng)對策略

國務(wù)院總理李克強在今年的政府工作報告宣布，從5月1日起建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將全面實施營改增，這將給建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大而深遠的影響。建筑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)全面了解營改增政策，提前準備做好迎接"營改增"的準備工作，及時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，贏得改革先機！

【課程大綱】

一、為什么營改增

1、消除重復征稅

2、完成增值稅的徹底轉(zhuǎn)型

3、促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展

二、增值稅基本原理

1、什么是增值稅

2、增值稅如何計算

3、增值稅的類型

4、增值稅的稅率

5、增值稅的征收率

6、增值稅的征收范圍

7、價外稅的影響

8、增值稅的納稅人身份

三、增值稅特殊政策

1、純過渡性的簡易征收率

2、差額征稅

3、 預(yù)繳增值稅

4、項目屬地預(yù)征及機構(gòu)申報

5、特殊業(yè)務(wù)納稅人身份的選擇

四、房地產(chǎn)營改增的影響與應(yīng)對

1、怎樣評判稅率的影響

2、老項目過渡政策解讀

【簡易率對稅負、利潤的影響】【新老項目界定、老項目稅負預(yù)測、選擇簡易率或行業(yè)稅率的籌劃】【進項稅在新老項目之間的匹配、分攤及稅務(wù)風險】【按簡易率征收的老項目及租賃增值稅專用發(fā)票】【自持物業(yè)過渡政策的思考與抉擇】【過渡政策何時結(jié)束】【2016年5月1日新舊政策的銜接】

3、新項目執(zhí)行新稅率的難點

【進項稅管理】【增值稅預(yù)征、核算、申報、項目清算】【項目地與機構(gòu)地不一致】【自持物業(yè)進項稅核算、管理】【土地成本差額征稅的操作及新老項目分攤】【增值稅項目與納稅主體關(guān)系處理】【新房企開辦前期進項稅管理】【土地出讓金返還對稅負的影響】

不同業(yè)態(tài)（住宅、寫字樓、商鋪、廠房、公寓）不同經(jīng)營方式（銷售、出租、自營）在營改增后增值稅稅負、利潤】

4、財務(wù)人員必須熟練掌握的技能

【增值稅會計核算：老項目簡易率如何核算、會計科目設(shè)置、地產(chǎn)全方位業(yè)務(wù)會計核算、多欄賬設(shè)置及應(yīng)用】【增值稅發(fā)票管理：可抵扣進項稅發(fā)票的判定、未能抵扣進項發(fā)票的責任到人、發(fā)票認證、使用發(fā)票金稅系統(tǒng)及抄報稅、發(fā)票領(lǐng)用、繳銷及保管】

5、進項稅管理及特殊業(yè)務(wù)的應(yīng)對

【采購合同稅負轉(zhuǎn)嫁的談判、合同模板涉稅事項的修訂、內(nèi)控流程與部門間的合作、進項稅未認證的危機處理、供應(yīng)商重新洗牌】【營銷政策的調(diào)整、精裝房、買一贈一、甲供材、建筑施工方納稅人身份的選擇、以房抵債、服務(wù)外包】

6、防范混合銷售與兼營的涉稅風險

五、房地產(chǎn)營改增的影響與應(yīng)對

1、企業(yè)一般納稅人購買房屋均能抵扣進項稅（分兩年抵扣處理方式詳解）

2、企業(yè)一般納稅人租用房屋可抵扣進項稅

3、企業(yè)和個人出租房屋繳納增值稅

4、出租方與承租方博弈（稅率、稅負轉(zhuǎn)嫁、發(fā)票）

5、二手房銷售政策（住房、非住房、北上廣深）

六、建筑安裝企業(yè)本身的影響與應(yīng)對

1、建筑企業(yè)稅率（簡易率）圖解

2、營改增時點新老業(yè)務(wù)與發(fā)票銜接

3、建筑業(yè)進項稅之殤

【人工費、建筑隊、砂石簡易率、老機器設(shè)備、分包商小納人、甲供材、借資質(zhì)、發(fā)票收集、認證及管理】

4、項目地預(yù)征與機構(gòu)地申報、總分支合并納稅的協(xié)調(diào)

5、采用法定稅率轉(zhuǎn)移稅負的談判技巧

6、營改增節(jié)點取得專用發(fā)票的風險解析

7、老項目應(yīng)對措施