2015年房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營改增”過渡期準(zhǔn)備及納稅管理策略應(yīng)對實(shí)戰(zhàn)研討會(huì)

【課程背景】

令人忐忑的建安、房地產(chǎn)企業(yè)的營改增新政將在2015年實(shí)施，營改增本質(zhì)上是有利于降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展能力。但是，企業(yè)如果沒有積極做好準(zhǔn)備，將不僅無法降低稅收成本，還有可能會(huì)增加稅負(fù)和加大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。建安房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)領(lǐng)航人及財(cái)稅高管應(yīng)該在戰(zhàn)略角度高瞻遠(yuǎn)矚提前部署企業(yè)應(yīng)對營改增策略，在全行業(yè)內(nèi)憂外患期間能“駕橫海之大航，領(lǐng)集團(tuán)于無憂”。

為了讓更多的建安房地產(chǎn)企業(yè)深入了解最新“營改增”稅收政策，解析其對建筑施工、房地產(chǎn)企業(yè)的影響，幫助各建安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅總監(jiān)、經(jīng)理理解其重點(diǎn)、難點(diǎn)，全面掌握增值稅下稅企間財(cái)稅爭議及解決途徑，化解稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，全面有效降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，繼而能確保集團(tuán)各相關(guān)部門理解集團(tuán)營改增策略，準(zhǔn)確執(zhí)行“運(yùn)用之妙存乎一心”的營改增轉(zhuǎn)型方案與籌劃，為此，我們特舉辦“2015年房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營改增”過渡期準(zhǔn)備及納稅管理策略應(yīng)對實(shí)戰(zhàn)研討會(huì)”。我們誠邀貴單位積極組織人員參加！

【課程收益】

2 如您是房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)航人，您可以：

  理解如何站在戰(zhàn)略角度看待房地產(chǎn)企業(yè)營改增；

  認(rèn)識自上而下全集團(tuán)一致行動(dòng)應(yīng)對營改增的重要性。

2 如您是財(cái)稅總監(jiān)，經(jīng)理，您可以：

  領(lǐng)略房地產(chǎn)業(yè)營改增政策，探索營改增應(yīng)對措施；

  分析本企業(yè)財(cái)稅管理現(xiàn)狀，理解如何建立完善營改增內(nèi)控制度；

  初步學(xué)會(huì)正確降低本企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的方法。

課程設(shè)置【內(nèi)容大綱】

第一部分：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增政策走向及應(yīng)對策略

一、思考：為嘛要營改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營之爭：本是同根生，相煎何太急？

二、思考：營改增試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營改增？2015年4月1日、7月1日、10月1日？

三、思考：建筑業(yè)核算的范圍是什么？

四、思考：建筑業(yè)營改增的基本政策是什么？

1. 《細(xì)則》第十六條：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

2. 《條例》第五條第三項(xiàng)：納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。

五、思考：建筑企業(yè)施工主體與納稅主體一致否？

1. 什么是轉(zhuǎn)包？

2. 什么是違法分包？

3. 什么算借用資質(zhì)？

4. 什么是勞務(wù)分包？

5. 什么是內(nèi)部承包？

六、思考：建筑業(yè)新老項(xiàng)目如何過渡？如何計(jì)算增值稅？

1. 在執(zhí)行過程中的合同如何過渡？

2. 已預(yù)收工程款并預(yù)交營業(yè)稅的項(xiàng)目如何過渡？

3. 決算滯后造成的收入滯后（成本已發(fā)生）如何過渡？

4. 營改增政策過渡問題——如何確定新老項(xiàng)目？

七、思考：營改增后掛靠會(huì)怎樣？

1. 必須申請認(rèn)定一般納稅人的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

2. 掛靠經(jīng)營大部分成本進(jìn)項(xiàng)稅額難扣除

3. 虛開發(fā)票行為的罪與罰

行為人有以下四種行為之一的，即構(gòu)成虛開發(fā)票的行為：

1) 為他人開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

2) 為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

3) 讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

4) 介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。

八、思考：營改增過渡階段賬務(wù)如何調(diào)整？

九、思考：房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增面對的若干問題及猜想有無道理？

1. 通過稅率設(shè)置和優(yōu)惠政策過渡等安排，改革試點(diǎn)行業(yè)總體稅負(fù)不增加或略有下降。2. 減稅不一定實(shí)現(xiàn)在營改增的企業(yè)，但是對于下游購買服務(wù)勞務(wù)的增值稅企業(yè)，是負(fù)擔(dān)下降的，所以會(huì)引來一輪新的價(jià)格調(diào)整，分享其中利益

3. 營改增后房地產(chǎn)、建筑施工銷售收入可以分解嗎？

4. 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)納稅地稅是哪里?

5. 銷售款、工程款之外收取的利息、違約金、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)怎么辦？

6. 施工方逾期交付工程，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？

7. 客戶逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？

8. 在進(jìn)行工程在建預(yù)收款，收齊款項(xiàng)并繳納增值稅后，該工程所發(fā)生的后續(xù)進(jìn)項(xiàng)稅如何抵扣（在沒有后續(xù)銷項(xiàng)稅的情況下）？

9. 銷售有房子的公司是否繳納增值稅？

10. 以土地使用權(quán)、商品房投資設(shè)立新公司是否繳納增值稅？

11. 銷售地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的車位、車庫是否繳納增值稅？

12. 二手房轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅？

13. 投資商鋪、寫字樓用來出租會(huì)遭遇什么障礙？

14. 自建辦公樓使用可否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？

十、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)營改增后材料采購還要不要貨比三家？

十一、房地產(chǎn)、建筑企業(yè)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營改增后如何改變？

十二、現(xiàn)行有效的稅率及征收率有多少？

十三、既然營改增，什么票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額呢？

1. 猜想1：成本都能取得進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)票？

2. 猜想2：商品混凝土等材料增加稅負(fù)

3. 猜想3：建筑勞務(wù)費(fèi)增加稅負(fù)

4. 猜想4：轉(zhuǎn)包或分包給個(gè)人取得發(fā)票能否扣除

5. 猜想5：材料都可以抵扣17%？

6. 猜想6：發(fā)票的收集和認(rèn)證容易嗎？

7. 猜想7：“甲供材料”誰來采購?

8. 思考：企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營業(yè)務(wù)費(fèi)、工作服、勞保用品進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可否抵扣

9. 思考：房地產(chǎn)、建筑企業(yè)是否要設(shè)立庫存，設(shè)立材料收發(fā)臺(tái)賬？

10. 賬面固定資產(chǎn)所含增值稅如何處理？

11. 代開發(fā)票抵扣多少？

十四、營改增后注意防范發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)

1. 要提高防范意識，從思想上重視虛開發(fā)票問題

2. 要擇優(yōu)選取購貨對象

3. 對供貨單位應(yīng)當(dāng)做必要的考察

4. 要盡量通過銀行賬戶支付貨款

5. 要求開票方提供有關(guān)資料，落實(shí)內(nèi)容的一致性和合法性

6. 對有疑點(diǎn)的發(fā)票，要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)求助、查證

十五、思考：房地產(chǎn)有哪些專屬進(jìn)項(xiàng)稅額？

十六、思考：營改增后不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的有哪些情形？

第二部分：新稅收政策難點(diǎn)要點(diǎn)解析

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)回遷安置房如何計(jì)征營業(yè)稅？

二、招拍掛取得出讓土地為什么繳納耕地占用稅？可否一年后繳納土地使用稅？

三、房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳如何確定計(jì)稅成本對象

四、合作建房土地增值稅清算問題分析

五、稅收征管法的特殊規(guī)定