房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的稅務(wù)問(wèn)題分析及稽查應(yīng)對(duì)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本已然成為僅次于建安成本的第二大營(yíng)運(yùn)成本，即便如此，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)也在稅務(wù)稽查面前屢敗屢戰(zhàn)，交了不該交的稅，沒(méi)省下該省的稅。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控點(diǎn)在哪里?如何面對(duì)新的稅收政策等等，一系列問(wèn)題都在困擾企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)......

房地產(chǎn)新一輪稅務(wù)稽查風(fēng)暴又將到來(lái), 企業(yè)在對(duì)稅法的理解上或多或少的與稅務(wù)機(jī)關(guān)有分歧和爭(zhēng)議，有時(shí)小小的政策理解上的偏差，往往可能失之毫厘謬以千里，乃至招至巨大風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前嚴(yán)征管嚴(yán)稽查的形勢(shì)下,盡量事先避免稅企雙方爭(zhēng)議，對(duì)很多企業(yè)來(lái)說(shuō)就更是至關(guān)重要的。

【課程大綱】

第一章：購(gòu)地階段

一、 拿地環(huán)節(jié)

1、 如何確定契稅的計(jì)稅依據(jù)？

2、 如何確定契稅的計(jì)稅依據(jù)？

3、 項(xiàng)目換土地并未支付土地出讓金，是否繳納契稅？

4、 以零地價(jià)方式受讓土地是否征收契稅？

5、 購(gòu)買公司股權(quán)也要繳納契稅嗎？

二、持有環(huán)節(jié)的涉稅事項(xiàng) 

1、 土地使用稅如何繳納？

2、 開(kāi)發(fā)商應(yīng)何時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅？

3、 開(kāi)發(fā)用地有什么稅收優(yōu)惠政策？

4、 在商品房完工前繳納的土地使用稅能否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？

5、 開(kāi)發(fā)商何時(shí)不再繳納土地使用稅？

6、 土地閑置費(fèi)能否在土地增值稅上扣除？

7、 政府支付的征地補(bǔ)償費(fèi)是否征稅？

第二章：建設(shè)階段

1、確定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

2、確定核定方式

3、劃分成本核算對(duì)象

4、設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

5、土地增值稅和企業(yè)所得稅在開(kāi)發(fā)成本核算內(nèi)容的對(duì)比     

6、售樓處建造裝修費(fèi)能否計(jì)入扣除項(xiàng)目金額？

7、項(xiàng)目管理合同、監(jiān)理合同、企業(yè)之間的借款合同等是否須繳納印花稅？

第三章：預(yù)售階段

1、定金是否預(yù)征稅款？

2、預(yù)繳稅款如何作賬務(wù)處理？

3、預(yù)售期的期間費(fèi)用能否稅前扣除？

4、預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等能否扣除？

5、向購(gòu)房客戶支付的解約違約金是否扣繳個(gè)人所得稅？

第四章：現(xiàn)售階段

1、完工產(chǎn)品

2、銷售階段稅收利益獲取

3、土地增值稅清算

第五章：物業(yè)管理階段

1、物業(yè)企業(yè)如何計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅？

2、物業(yè)代收水電的節(jié)余如何處理？

3、物業(yè)代收費(fèi)用能否向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票？

4、物業(yè)管理用房是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？

5、業(yè)主共有的房產(chǎn)是否征收房產(chǎn)稅？

第六章 ：稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)管理

1、假票如何應(yīng)對(duì)

2、入賬票據(jù)審核

3、跨期費(fèi)用是否可以扣除

4、如何應(yīng)對(duì)自查、納稅評(píng)估、稽查

5、如何增強(qiáng)業(yè)務(wù)部門財(cái)務(wù)意識(shí)

6、如何與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道