房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析與產(chǎn)品精準(zhǔn)定位

課程簡介：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資數(shù)額巨大，幾千萬甚至上億元，而且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)周期長、牽涉面廣、所含工程項(xiàng)目多，靠盲目投資、“投機(jī)”行為只能給投資者帶來巨大損失。房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中求生存求發(fā)展,只有對投資項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)、可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益計算，才能對項(xiàng)目所面臨的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行全面評價和分析，才能使投資決策建立在科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，使項(xiàng)目具有一定的可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功與否，在相當(dāng)大的程度上取決于可行性研究的成功與否。

課程時間：3天

課程對象：房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、營銷總監(jiān)、土地拓展經(jīng)理等

課程收益：

1 學(xué)習(xí)和認(rèn)識房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析的重要性和可行性分析流程和組成；

2 學(xué)習(xí)和掌握可行性分析各項(xiàng)指標(biāo)調(diào)研實(shí)施方案和技術(shù)指標(biāo)參數(shù)的作用；

3 學(xué)習(xí)精確的運(yùn)用各項(xiàng)目財務(wù)指標(biāo)和參數(shù)作為項(xiàng)目開發(fā)可行性重要決策依據(jù)；

4 掌握如何最終決策房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與否；

5 學(xué)習(xí)和掌握產(chǎn)品精準(zhǔn)定位全過程以及相關(guān)案例。

課程大綱：

1 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性分析

1.1 當(dāng)前環(huán)境下項(xiàng)目可行性的重要性

1.2 可行性分析所包含內(nèi)容

1.3 可行性分析操作流程

2 項(xiàng)目背景調(diào)研分析

2.1 項(xiàng)目背景調(diào)研

2.2 項(xiàng)目主辦單位情況分析

2.3 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

3 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究

3.1 城市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況

3.2 城市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況

3.2.1 商品房的銷售概況

3.2.2 城市房地產(chǎn)客戶信息分析

3.2.3 城市房地產(chǎn)市場的展望

3.3 城市（區(qū)域）市場現(xiàn)狀研究

3.3.1 城市（區(qū)域）房地產(chǎn)市場供、需情況分析

3.3.2 城市（區(qū)域）消費(fèi)（投資）情況分析

3.3.3 城市和區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的總體分析

3.3.4 對項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議和分析

4 地塊環(huán)境、建筑開發(fā)條件調(diào)研分析

4.1 七通一平情況

4.2 地理位置及道路交通

4.3 地形、地質(zhì)

4.4 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

4.5 地塊拆遷安置情況

4.6 綜合評估

5 項(xiàng)目投資估算和資金籌措

5.1 土地成本預(yù)算

5.2 建安工程成本預(yù)算

5.3 前期費(fèi)用

5.4 紅線內(nèi)外工程及公建配套預(yù)算

5.5 不可預(yù)見費(fèi)

5.6 開發(fā)期稅費(fèi)

5.7 資金籌措計劃及財務(wù)費(fèi)用

6 可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測

6.1 售樓收入的測算

6.1.1 住宅銷售單價的測算

6.1.2 商鋪銷售單價的測算

6.1.3 單位銷售單價的測算

6.1.4 建議銷售價

6.1.5 實(shí)際銷售總收入

6.2 項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出測算

6.3 經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交測算

6.4 土地增值稅

6.5 所得稅

7 項(xiàng)目盈虧能力分析與不確定性分析

7.1 內(nèi)部收益率（IRR）

7.2 凈現(xiàn)值（NPV）

7.3 凈現(xiàn)值率（NPVR）

7.4 項(xiàng)目的不確定性分析

7.4.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析

7.4.2 項(xiàng)目敏感性分析

7.4.3 概念性分析

8 可行性研究結(jié)論與建議

8.1 可行性研究結(jié)論與建議方案

8.2 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價

8.3 相關(guān)說明及建議

8.4 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合評估

9 項(xiàng)目策劃與定位

9.1 項(xiàng)目定模型與城市地圖

9.2 項(xiàng)目定位

9.2.1 項(xiàng)目客群定位

9.2.2 項(xiàng)目整體定位

9.2.3 項(xiàng)目檔次定位

9.2.4 項(xiàng)目形象定位

9.2.5 項(xiàng)目核心價值提煉

9.2.6 項(xiàng)目銷售價格預(yù)測

9.3 規(guī)劃設(shè)計建議

9.3.1 項(xiàng)目布局建議

9.3.2 項(xiàng)目功能建議

9.3.3 產(chǎn)品配比建設(shè)

9.3.4 產(chǎn)品戶型建設(shè)

9.3.5 項(xiàng)目配套建議

9.3.6 產(chǎn)品建筑風(fēng)格策劃與設(shè)計建設(shè)

9.3.7 產(chǎn)品園林景觀策劃與設(shè)計建設(shè)

9.3.8 科技與智能化建設(shè)

9.4 項(xiàng)目整體營銷策劃

9.4.1 案名策劃

9.4.2 項(xiàng)目主題策劃

9.4.3 項(xiàng)目開發(fā)時序建設(shè)與營銷節(jié)點(diǎn)控制

9.4.4 項(xiàng)目推廣模式與營銷策略方案

9.5 項(xiàng)目營銷組織與實(shí)施