房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估與價值評估

課程介紹：

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入一個成熟期，隨著開發(fā)過剩，物業(yè)銷售困難，房地產(chǎn)項目風(fēng)險越來越高，而項目的投資價值或物業(yè)價值卻在下降。本課程針對金融企業(yè)，銀行機構(gòu)等如何從房地產(chǎn)行業(yè)去評估一個房地產(chǎn)項目的風(fēng)險和價值，為著眼點展示開學(xué)習(xí)和案例分析。

課程對象:

金融機構(gòu)的管理層、信貸經(jīng)理、投資顧問和相關(guān)工作人員

課程時間：1天

課程學(xué)習(xí)目標：

1. 認識和了解新的房地產(chǎn)行形勢下房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險與趨勢；

2. 掌握針對本城市或一個城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險評估重要流程、數(shù)據(jù)和信息，以及如何采集和分析數(shù)據(jù)、信息；

3. 掌握房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估的流程和關(guān)鍵要點，以及風(fēng)險評估方法和模型；

4. 重點掌握和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項目價值評估方法、模型和評估流程。

課程大綱：

1 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險與趨勢分析

1.1 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險

1.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入產(chǎn)品過剩時代

1.1.2 各級城市之間兩級或三級分化

1.1.3 人口紅利和人口流動成為城市房地產(chǎn)主要風(fēng)險控制點

1.1.4 投資價值已經(jīng)弱化

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)趨勢

1.2.1 土地已經(jīng)不再成為唯一的生產(chǎn)力

1.2.2 居住性需求將成為未來5-10年的主要需求

1.2.3 中小開發(fā)商越來越少，大型開發(fā)商越來越多

1.2.4 服務(wù)作為房地產(chǎn)項目重要增值點

2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估的流程和關(guān)鍵要點

2.1 房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估的流程

2.1.1 9+1的房地產(chǎn)項目風(fēng)險評估模型和流程

2.2 項目評估的關(guān)鍵要點

2.2.1 相關(guān)案例的溯源與回顧

2.2.2 建立項目風(fēng)險評估的價值表

3 城市與區(qū)域房地產(chǎn)政策與風(fēng)險評估

3.1 城市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)采集與分析

3.1.1 城市目前所處的房地產(chǎn)何種開發(fā)階段

3.1.2 城市存量、新開發(fā)量與去化量之間關(guān)系

3.1.3 城市各區(qū)域市場房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)

3.2 城市人口數(shù)據(jù)與信息

3.3 城市產(chǎn)業(yè)主要數(shù)據(jù)與信息

3.4 城市商貿(mào)主要數(shù)據(jù)與信息

3.5 運用各項目數(shù)據(jù)與信息評做風(fēng)險

3.5.1 數(shù)據(jù)與信息整理

3.5.2 數(shù)據(jù)與信息歸納與分析

3.5.3 數(shù)據(jù)與信息與風(fēng)險結(jié)果的邏輯關(guān)系

4 房地產(chǎn)項目風(fēng)險構(gòu)建與評估方法

4.1 房地產(chǎn)項目三種階段的風(fēng)險

4.1.1 開發(fā)前

4.1.2 開發(fā)中

4.1.3 開發(fā)后

4.2 項目開發(fā)中主要風(fēng)險

4.2.1 開發(fā)商資金鏈斷裂

4.2.2 開發(fā)商或政府調(diào)整規(guī)劃

4.2.3 開發(fā)商換股東或出售項目

4.2.4 工程事故或質(zhì)量問題

4.2.5 未能如期如約交房

4.3 項目開發(fā)后的風(fēng)險

4.3.1 房屋或小區(qū)出嚴重質(zhì)量問題

4.3.2 物業(yè)管理不善

4.3.3 業(yè)主資金或證信問題

4.3.4 業(yè)主私下賣買物業(yè)

4.4 風(fēng)險較高的個人投資和房地產(chǎn)項目的類型與特點

5 房地產(chǎn)項目價值評估方法

5.1 基本評估方法

5.1.1 市場比較法

5.1.2 收益還原法

5.1.3 成本逼近法

5.1.4 剩余價值法

5.2 應(yīng)用估價方法

5.3 基本評估方法針對不同物業(yè)評估的方法

5.4 物業(yè)價值的評估流程

5.5 物業(yè)價值評估修正法