商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全流程運營管理沙盤模擬演練

v  引言

◎我國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚,缺乏相關理論和實踐的指導,導致市場盲目發(fā)展,欠缺合理的規(guī)劃、科學的運營以及整體運作經(jīng)驗,造成了項目同質化情況嚴重等諸多問題的出現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)是一個新課題,作為一種以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式,其成功運作需要具備相當?shù)馁Y源整合能力和商業(yè)運營能力,因此選擇合適的商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式至為重要。

◎當代商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，履行的已不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)職能，還要履行商業(yè)地產(chǎn)的運營商和生活內容的供應商多種職能；既要幫助商鋪的投資者、企業(yè)的股東帶來長期穩(wěn)定的回報，還要為廣大的終端消費者提供多姿多彩的生活服務。

◎如何通過準確的市場定位，讓本項目在有限的消費者面前成為體驗、休閑、消費、娛樂的首選？如何根據(jù)項目自身的特點，打造立體的傳播網(wǎng)絡，讓目標客戶群在任何環(huán)境下都有接受到相關的信息的機會，從而使項目招商銷售成功？

v 沙盤課程簡述

沙盤模擬演練是一種極具實戰(zhàn)色彩的管理培訓課程。它是由參加學習的企業(yè)中、高層經(jīng)理組成幾個相互競爭的模擬管理團隊，圍繞與培訓主題相關的管理活動，完成演練與學習、共同提高管理能力的高端培訓模式。

沙盤模擬演練課程先期由歐美知名商學院推出，是歐、美工商管理碩士的核心課程之一。歐、美、日等發(fā)達國家的眾多大中型企業(yè)將其作為中高層的常設必修課程。目前在中國大陸也已推廣普及并受到普遍歡迎。

彭于壽教授及其團隊近年來在與國內外高校、大型企業(yè)的沙盤培訓合作和研討中，逐步在沙盤課程中植入了先進的行動學習法理念和方法，將沙盤模擬推向了一個更高的層次。其核心是：1、讓沙盤演練成為學員的知識與經(jīng)驗交流的平臺和知識創(chuàng)造的過程；2、通過探索與反思，突出績效的改善和領導力的提升；3、通過引導，促進學員認知模式的改造；4、在知識整合和能力提升的同時，掌握解決企業(yè)實踐中重要問題的方法和工具。

v 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全流程運營管理沙盤課程概述

本課程系專為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)提供的實戰(zhàn)型演練課程，旨在中國進入經(jīng)濟新常態(tài)后，在中國城市規(guī)?；l(fā)展和質量提升并重、以及商業(yè)地產(chǎn)形式愈加多樣化的新形勢下，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)找準自身定位，獲得可持續(xù)發(fā)展而開發(fā)的沙盤培訓課程。

本課程以中國的城市化發(fā)展為大背景，通過模擬不同商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)情景，引領各模擬公司針對商業(yè)地產(chǎn)項目全程開發(fā)策略、流程管理及重點環(huán)節(jié)管控即拿地、項目開發(fā)、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計、報批報建、工程建設、招商、銷售、開業(yè)等關鍵環(huán)節(jié)進行實戰(zhàn)模擬，對商業(yè)地產(chǎn)項目進行有效的預測、計劃、決策、組織、協(xié)調、控制，全面演練商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全流程的管理和經(jīng)營的過程，以提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目決策、管理和執(zhí)行的水平，反映其存在的問題并加以控制。

本課程涵蓋了項目生命周期的全過程，包括政策解讀、環(huán)境分析、市場調研、土地獲取、項目定位、投資預算、產(chǎn)品設計、報批報建、施工建設、營銷推廣、招商、銷售、開業(yè)、成本管控等實戰(zhàn)模擬內容。主要內容涉及：調研、拿地、投資、策劃、融資、開發(fā)、前期、設計、報建、工程、財務、成本、合同、采購、交付、推廣、招商、銷售、客服、物業(yè)等。

本課程旨在使學員通過學習，獲得以下收益：

（1）掌握房地產(chǎn)公司管理與業(yè)務流程體系設計；

（2）掌握商業(yè)地產(chǎn)項目從調研、拿地到物業(yè)管理全過程流程管理手段與技術處理；

（3）掌握商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)重點環(huán)節(jié)控制策略，分析風險并進行有效管控；

（4）體驗信息共享機制的建立方法，使信息溝通與交流更加便捷；

（5）認識和理解市場導向型的項目管理，即從市場和客戶需求出發(fā)，以實現(xiàn)客戶價值和企業(yè)盈利為目標，管理項目全過程的價值活動；

（6）加深從宏觀角度管理項目實施過程的認知，即實現(xiàn)投資、定位、進度、資源、成本、質量的綜合管理。

本課程對伴隨我國城市化發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)歷程進行歸并整理后，側重于當前經(jīng)濟新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及產(chǎn)品功能用途發(fā)生巨大變化的形勢下，著眼于商業(yè)地產(chǎn)運作模式多樣化的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略構建、市場開拓、市場定位和市場競爭策略以及經(jīng)營模式創(chuàng)新的演練。通過訓練，提升參訓學員在商業(yè)地產(chǎn)領域的市場需求分析、戰(zhàn)略規(guī)劃、環(huán)境應變、市場競爭、資源配置、預算管理、風險管控以及部門溝通協(xié)作等諸項能力。

v  培訓講師：彭于壽

v 培訓對象

?  商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中層及以上管理人員

?  業(yè)務經(jīng)理、中基層主管及資深員工

?  地產(chǎn)經(jīng)理人班或其他房地產(chǎn)類研修班的學員

v 培訓成果輸出

1、各學員（或各小組）撰寫沙盤演練報告；

2、講師課后提供沙盤演練述評。

（以上成果輸出二選一）

v 授課方式

島式教學、情景模擬，體驗式學習；

學員間深度溝通、師生間互動交流、團隊間全面競爭。

v  課程主要知識點（系支撐演練的專業(yè)理論知識，不做專門講授）

（一）商業(yè)地產(chǎn)市場分析

1. 商業(yè)地產(chǎn)概述

   商業(yè)地產(chǎn)的廣義和狹義概念

   商業(yè)地產(chǎn)運作模式

   商業(yè)地產(chǎn)的不同分類

   我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀

   商業(yè)地產(chǎn)運作的一般原則

2.經(jīng)濟新常態(tài)下的商業(yè)地產(chǎn)市場

什么是經(jīng)濟新常態(tài)？

經(jīng)濟新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場特征及發(fā)展規(guī)律；

環(huán)境分析方法；

一二三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場特征分析。

3. 商業(yè)地產(chǎn)市場細分

不同時期的商業(yè)地產(chǎn)市場細分；

不同標志的市場細分；

商業(yè)地產(chǎn)目標市場選擇；

商業(yè)地產(chǎn)市場定位。

4. 項目地產(chǎn)項目規(guī)劃

幾種不同的規(guī)劃組合；

商業(yè)規(guī)劃的六項原則；

主力店談判；

建筑規(guī)劃。 

5. 項目可行性研究

項目論證的步驟；

投入產(chǎn)出分析；

經(jīng)濟上的合理性；

技術上的先進性；

建設條件的可行性。 

（二）項目定位與策劃

1. 行業(yè)環(huán)境分析

邁克爾.波特的“五力競爭模型”及其在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的應用；

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析方法；

中國商業(yè)地產(chǎn)不同區(qū)域的市場環(huán)境。

2. 市場需求分析與項目定位

不同客戶群的需求特征；

土地用途與項目定位；

市場需求與項目定位；

不同導向的項目定位。

3. 商業(yè)地產(chǎn)招商策劃

   招商銷售原則

   常見的項目運營模式

   整合營銷手段在商業(yè)地產(chǎn)項目中的運用

   商業(yè)地產(chǎn)項目的市場推廣計劃

（三）項目經(jīng)濟效益分析

1. 風險分析與風險控制

商業(yè)地產(chǎn)項目風險；

商業(yè)地產(chǎn)市場競爭風險；

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險；

商業(yè)地產(chǎn)風險分析方法；

商業(yè)地產(chǎn)風險管控手段。

2. 資金預算與成本控制

   資金預算內容；

   商業(yè)地產(chǎn)項目的主要成本項目；

   成本控制方法與手段；

   如何提高成本利潤率？

4. 商業(yè)地產(chǎn)融資與資金鏈管理

商業(yè)地產(chǎn)項目常見的融資途徑；

資金鏈管理的方法和內容；

如何提高資金利潤率？

5、財務分析與經(jīng)濟效益評價

商業(yè)地產(chǎn)項目的本利量分析及其它常規(guī)分析方法；

項目核算及企業(yè)效益；

經(jīng)濟效益評價的內容及主要方法。

（四）商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理

1. 項目管理過程

起始過程；

計劃過程；

實施過程；

控制過程；

結束過程。

2. 工程項目管理三要素

工期；

質量；

成本。

3. 地產(chǎn)項目及其開發(fā)

商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程；

現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目管理的特點。

4. 商業(yè)項目開發(fā)運營風險管理

風險辨識；

風險評估；

風險管理。

5. 項目干系人管理

干系人辨識；

干系人管理與協(xié)調。

（五）商業(yè)地產(chǎn)市場競爭

1.市場定位與競爭定位

基于何種因素決定市場定位？

  幾種常見的市場定位方法。

2、市場營銷組合策略

商業(yè)地產(chǎn)營銷的基本組合（4P）：產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略、分銷策略；

從4P到4C（溝通、服務、便利、成本）——營銷的核心；

與中國國情相匹配的大市場營銷（6P）——政治權利與公共關系；

3. 商業(yè)地產(chǎn)市場競爭策略

差異化的市場競爭原理；

基于不同商業(yè)地產(chǎn)運作模式的競爭策略；

基于不同地產(chǎn)市場級別的競爭策略；

邁克爾.波特的競爭理論在地產(chǎn)市場競爭中的運用；

經(jīng)濟新常態(tài)下，商業(yè)地產(chǎn)市場競爭的新特征。