房地產(chǎn)企業(yè)核算及清算實(shí)務(wù)

【課程背景】

由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程與稅收操作的特殊性以及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅人員對(duì)該行業(yè)財(cái)稅業(yè)務(wù)特殊性不夠熟悉，一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目隨意使用，會(huì)計(jì)賬務(wù)錯(cuò)漏百出，納稅申報(bào)率性而為，其不規(guī)范程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出想象；一些財(cái)務(wù)人員分不清房地產(chǎn)開發(fā)成本與期間費(fèi)用的界限；更多的財(cái)務(wù)人員為會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的差異所困，對(duì)稅收計(jì)繳的賬務(wù)處理不夠熟練，對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅的預(yù)繳、匯算清繳及清算申報(bào)更是稀里糊涂。

這種混亂的狀況嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算及會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，影響了房地產(chǎn)企業(yè)正常的納稅活動(dòng)，更談不上通過會(huì)計(jì)核算來合法節(jié)稅、控制納稅風(fēng)險(xiǎn)和有效降低稅負(fù)。

本課程對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)核算及清算實(shí)務(wù)以通俗易懂的案例進(jìn)行詳細(xì)解析。

【課程收益】

理清房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅管理中存在的問題

強(qiáng)化房開企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)業(yè)務(wù)流程的認(rèn)識(shí)

針對(duì)房地企財(cái)務(wù)人員的工作困惑答疑解困

具體核算問題提升落地性、實(shí)操性、針對(duì)性

為房開企業(yè)的財(cái)務(wù)人員提供專業(yè)合規(guī)性幫助

提升房開企業(yè)全項(xiàng)目全過程財(cái)稅核算的邏輯性

為房開企業(yè)核算規(guī)范、稅務(wù)籌劃提供空間

【課程時(shí)長(zhǎng)】

12-20小時(shí)

【課程大綱】

模塊一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程及相關(guān)知識(shí)

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)概述

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售模式

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的收款方式

5、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理體系

6、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程

1、取得土地使用權(quán)階段

1）開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

2）取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式\流程

2、前期準(zhǔn)備階段

1）編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃書

2）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃審批

3、建設(shè)施工階段

1) 房開項(xiàng)目施工招標(biāo)

2）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督

3）施工報(bào)建

4）項(xiàng)目施工

4、房產(chǎn)銷售(預(yù)售)階段

1）商品房預(yù)售

2）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收

3）商品房初始登記

4）商品房現(xiàn)售

5、項(xiàng)目清算階段

6、自持物業(yè)階段

三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的專業(yè)術(shù)語(yǔ)

1、房地產(chǎn)建筑相關(guān)術(shù)語(yǔ)

1）、城市建設(shè)規(guī)劃術(shù)語(yǔ)

2）、城市居住用地術(shù)語(yǔ)

3）、建筑控制比率術(shù)語(yǔ)

4）、房地產(chǎn)項(xiàng)目類別術(shù)語(yǔ)

5）、常見建筑結(jié)構(gòu)術(shù)語(yǔ)

6）、住房功能細(xì)分術(shù)語(yǔ)

2、房屋相關(guān)術(shù)語(yǔ)

1）房屋建筑術(shù)語(yǔ)

2）房屋面積術(shù)語(yǔ)

3）商品房銷售術(shù)語(yǔ)

4）房屋權(quán)屬登記與證書術(shù)語(yǔ)

5）房屋拆遷術(shù)語(yǔ)

6）房屋修繕術(shù)語(yǔ)

模塊二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算

一、取得土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)核算

1、與土地使用權(quán)相關(guān)的會(huì)計(jì)科目

2、以不同方式取得土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)核算

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算

1、與房地產(chǎn)開發(fā)成本核算相關(guān)的會(huì)計(jì)科目

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容、步驟和原則

1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容

①土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

②前期工程費(fèi)

③建筑安裝工程費(fèi)

④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

⑤公共配套設(shè)施費(fèi)

⑥開發(fā)間接費(fèi)用

2）開發(fā)成本核算的程序步驟

①確定成本核算對(duì)象

②歸集開發(fā)成本

③確定成本分?jǐn)偡椒?/span>

④在多個(gè)成本核算對(duì)象之間分?jǐn)?/span>

⑤計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本

⑥正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本

⑦正確劃分可售面積、不可售面積

3）開發(fā)成本核算的原則

①受益原則

②配比原則

③可否銷售原則

④分類歸集原則

⑤功能區(qū)分原則

⑥定價(jià)差異原則

⑦成本差異原則

⑧權(quán)益區(qū)分原則

4）成本對(duì)象的確認(rèn)方法

①占地面積法

②建筑面積法

③直接成本法

④預(yù)算造價(jià)法

3、房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體會(huì)計(jì)核算

1）甲供材的核算

①采購(gòu)材料

②設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用

甲供材案例及分錄詳解

2）開發(fā)成本的核算

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的核算

②開發(fā)間接費(fèi)用的核算

③工程價(jià)款的結(jié)算

④開發(fā)成本的分配

開發(fā)成本各類子項(xiàng)目案例分析及分錄詳解

3）開發(fā)產(chǎn)品的核算

①土地開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn):

②竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

③竣工房屋的產(chǎn)品意圖不同的結(jié)轉(zhuǎn)。

④配套設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

⑤代建工程竣工后開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

4）開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)

①銷售已完工的開發(fā)產(chǎn)品

②委托代銷開發(fā)產(chǎn)品

三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算

1、與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用核算相關(guān)的會(huì)計(jì)科目

1）短期監(jiān)控

2）長(zhǎng)期借款

3）應(yīng)付利息

4）銷售費(fèi)用

5）管理費(fèi)用

2、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中財(cái)務(wù)費(fèi)用的核算

1）取得、歸還債權(quán)性融資和支付利息的核算

①短期借款的核算

②長(zhǎng)期借款的核算

③財(cái)務(wù)費(fèi)用列支的限制

④財(cái)務(wù)費(fèi)用的單獨(dú)項(xiàng)目核算

2）存款利息收入的核算

3）向金融機(jī)構(gòu)借款利息支出的核算

4）其他財(cái)務(wù)費(fèi)用的核算

3、房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算

1）職工薪酬的計(jì)提和發(fā)放

2）銷售費(fèi)用的核算

3）管理費(fèi)用的核算

4）稅金及附加的核算

5）以前年度損益的調(diào)整處理

四、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)收入的會(huì)計(jì)核算

1、與房地產(chǎn)預(yù)售和銷售相關(guān)的會(huì)計(jì)科目

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的具體核算

1）未簽合同、預(yù)收款項(xiàng)的核算

2）已簽合同、預(yù)收款項(xiàng)的核算

3）代收款項(xiàng)的會(huì)計(jì)核算

4）銷售更名、銷售退房、銷售換房的會(huì)計(jì)核算

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)銷售收入的具體會(huì)計(jì)核算

1）商品房銷售收入

2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入

3）精裝房精裝包銷售收入

4）土地或商品房出租收入

5）代建工程收入

6）其他建筑物銷售收入（周轉(zhuǎn)房、固定資產(chǎn)）

7）商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入

8）逾期罰沒收入

五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費(fèi)的會(huì)計(jì)核算

1、增值稅的會(huì)計(jì)核算

1）增值稅核算的會(huì)計(jì)科目設(shè)置

2）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣相關(guān)的會(huì)計(jì)處理

3）銷售業(yè)務(wù)及抵減銷售額的核算

4）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)核算

5）年終增值稅納稅調(diào)整的處理

2、土地增值稅的會(huì)計(jì)核算

1）土地增值稅的清算對(duì)象選擇

2）土地增值稅的清算時(shí)間要求

3）土地增值稅清算收入的確定

4）土地增值稅清算成本的確認(rèn)

①房地產(chǎn)項(xiàng)目土增扣除項(xiàng)目的歸納

②土地增值稅與企業(yè)所得稅的扣除差異

3、企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)核算

1）會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)稅利潤(rùn)

2）稅會(huì)差異及確認(rèn)

3）企業(yè)所得稅的預(yù)繳

4）企業(yè)所得稅的匯算清繳

5）企業(yè)所得稅的納稅調(diào)整

4、房產(chǎn)稅、土地使用稅的核算

1）房產(chǎn)稅的征收方法

2）房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

3）房產(chǎn)稅的分?jǐn)偣?jié)點(diǎn)

4）土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)及征收范圍

5）土地使用稅的納稅地點(diǎn)、期限及優(yōu)惠

5、附加稅、契稅、耕占稅、印花稅核算

1）附加稅相關(guān)規(guī)定及優(yōu)惠

2）印花稅的列舉項(xiàng)及房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定

3）印花稅的計(jì)稅方法及優(yōu)惠政策

4）契稅的計(jì)稅依據(jù)及征收范圍

5）契稅的會(huì)計(jì)核算及減免規(guī)定

6）耕占稅的納稅規(guī)定及核算

模塊三、房地產(chǎn)預(yù)售相關(guān)的納稅申報(bào)

一、增值稅的預(yù)繳規(guī)定及納稅申報(bào)

1、一般納稅人的預(yù)繳申報(bào)

2、一般納稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣申報(bào)

3、營(yíng)改增后納稅方案的選擇

二、企業(yè)所得稅的預(yù)繳規(guī)定及納稅申報(bào)

1、季度預(yù)繳申報(bào)

2、年度匯算清繳申報(bào)

3、項(xiàng)目結(jié)束的清算申報(bào)

三、土地增值稅的預(yù)繳規(guī)定及納稅申報(bào)

1、土地增值稅預(yù)繳基數(shù)的計(jì)算

2、土地增值稅預(yù)征率的確定

四、小稅種的計(jì)提與納稅申報(bào)

1、附加稅的申報(bào)

2、契稅的申報(bào)

3、房產(chǎn)稅的申報(bào)

4、土地使用稅申報(bào)

5、印花稅的申報(bào)

模塊四、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、預(yù)收賬款未及時(shí)計(jì)算收入納稅

二、所得稅收入確認(rèn)不足

三、土地增值稅預(yù)繳不足

四、購(gòu)房俱樂部會(huì)員費(fèi)的納稅時(shí)點(diǎn)

五、賣房送汽車是否屬于混合銷售行為

六、無產(chǎn)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓

七、精裝房銷售的流轉(zhuǎn)稅問題

八、售樓處、樣板間的涉稅問題

九、購(gòu)入在建工程開發(fā)銷售是否可以差額征稅

十、合作建房的納稅風(fēng)險(xiǎn)

十一、同是違約金納稅并不同

十二、合同簽訂過程中應(yīng)關(guān)注的財(cái)稅及發(fā)票問題

模塊五、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)

一、土地增值稅清算概述

1、土地增值稅清算對(duì)象

2、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)

二、土地增值稅清算收入

1、已開票的商品房銷售收入

2、未開票或未全額開票的收入

3、視同銷售收入的規(guī)定

4、土地出讓金返還收入的確認(rèn)

5、售后返租業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)讓收入

6、營(yíng)改增后土增收入的確認(rèn)

三、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目

1、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目

1）土地價(jià)款

2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4）與轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金

5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除

2、土地增值稅與企業(yè)所得稅的扣除差異

3、土地增值稅清算流程

1）土地增值稅清算應(yīng)提供的資料

2）房地產(chǎn)公司及清算項(xiàng)目基本情況

3）扣除項(xiàng)目的審核

4）開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算

5）開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)稅金及土增稅預(yù)繳

6）開發(fā)成本加計(jì)扣除額計(jì)算

7）土地增值稅清算申報(bào)表的填列

模塊六、房地產(chǎn)企業(yè)土增清算鑒證業(yè)務(wù)關(guān)注內(nèi)容

一、房地產(chǎn)建筑安裝成本的構(gòu)成

二、房地產(chǎn)建筑安裝成本的預(yù)警值

三、各地土增清算項(xiàng)目的問題案例列舉

企業(yè)價(jià)值觀： 誠(chéng)信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏