房地產(chǎn)企業(yè)非財(cái)務(wù)高管的財(cái)務(wù)管理

【課程大綱】

一、財(cái)務(wù)報(bào)表的分析與業(yè)務(wù)決策

1、從讀懂財(cái)務(wù)報(bào)表入手，了解報(bào)表基本含義

1）財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)

2）利潤(rùn)表的構(gòu)成與解讀

3）資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成與解讀

4）現(xiàn)金流量的構(gòu)成與解讀

2 、財(cái)務(wù)比率反應(yīng)了管理中的哪些問題

1）財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)分析

2）財(cái)務(wù)比率與管理短板對(duì)接

二、資本市場(chǎng)如何進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)

1. 會(huì)計(jì)利潤(rùn)存在的主要問題

（1）從銷售收入、資產(chǎn)和資本的維度看現(xiàn)金利潤(rùn)

（2）從市場(chǎng)增加值和經(jīng)濟(jì)增加值維度看經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)

（3）有效控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（4）實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)（營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金增長(zhǎng)和凈利潤(rùn)的協(xié)調(diào)增長(zhǎng)）

2、財(cái)務(wù)報(bào)表的舞弊分析

1）報(bào)表透視與舞弊識(shí)別

2）從實(shí)務(wù)案例找報(bào)表項(xiàng)目異常

三、房企經(jīng)營(yíng)模式和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心指標(biāo)

1. 杜邦公式的主要應(yīng)用

2. 從運(yùn)營(yíng)的維度進(jìn)行綜合算賬--算好賬、管好事

1）營(yíng)運(yùn)資金效率分析

2）存貨分析

3. 現(xiàn)金流型經(jīng)營(yíng)模式的關(guān)鍵要求

4. 利潤(rùn)型經(jīng)營(yíng)模式的關(guān)鍵要求

5. 均衡型經(jīng)營(yíng)模式的主要特征

四、房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流

1. 當(dāng)期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流（流出、流入）

2. 累計(jì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流

3. 資金需求峰值

4. 現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值

5. 地貨比

6. 資金需求峰值比

7. 不同現(xiàn)金流策略對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資和融資活動(dòng)的配置要求

五、現(xiàn)金流回正的主要影響因素

1. 不同的復(fù)合增長(zhǎng)率對(duì)現(xiàn)金流回正的要求

2. 加速開工、搶開盤時(shí)間

3. 經(jīng)營(yíng)性回正的因素分解（地貨比、開盤前支付比、資金峰值比、現(xiàn)金流產(chǎn)品占比、總貨值、首開貨量比、去化率、回款率）

4. 首開現(xiàn)金流回正與資金需求峰值的關(guān)系

5. 現(xiàn)金流回正如何確定供貨率

6 土儲(chǔ)比、在途比和存銷比在貨值管理中的重要作用

7. 儲(chǔ)備分析、供貨分析、斷貨分析、存貨分析和現(xiàn)貨分析

六、項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的管理要點(diǎn)

1. 會(huì)計(jì)口徑的項(xiàng)目開發(fā)收入—成本—費(fèi)用—稅金—利潤(rùn)的測(cè)算規(guī)則

2. 管理口徑的項(xiàng)目開發(fā)收入、成本、費(fèi)用和稅金的測(cè)算規(guī)則

3. 如何構(gòu)建以利潤(rùn)和現(xiàn)金流為主的經(jīng)營(yíng)監(jiān)控體系（節(jié)點(diǎn)跟蹤、定期跟蹤和時(shí)間跟蹤）

4. 現(xiàn)金流型項(xiàng)目的管控要點(diǎn)

5. 現(xiàn)金流回正周期的監(jiān)控分解路徑

6. 以現(xiàn)金流為核心的關(guān)鍵指標(biāo)運(yùn)營(yíng)月報(bào)

七、利潤(rùn)型項(xiàng)目的管控要點(diǎn)

1. 凈利潤(rùn)的監(jiān)控分解路徑

2. 基于全階段的利潤(rùn)管控地圖

3. 目標(biāo)責(zé)任書的經(jīng)營(yíng)測(cè)算重點(diǎn)（會(huì)填表、懂測(cè)算）

4. 操盤階段的經(jīng)營(yíng)監(jiān)控重點(diǎn)

5. 利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)分析邏輯：利潤(rùn)=收入—成本—費(fèi)用—稅金

八、項(xiàng)目開發(fā)的稅收管控重點(diǎn)

1. 構(gòu)建以實(shí)際綜合稅負(fù)率為目標(biāo)的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制體系

2. 提高項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅綜合扣除率，實(shí)現(xiàn)3%目標(biāo)增值稅稅負(fù)的招采和成本管理重點(diǎn)

3. 提高項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅得票率的管理重點(diǎn)措施

4. 項(xiàng)目土體增值稅籌劃的重點(diǎn)方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

5. 項(xiàng)目企業(yè)所得稅籌劃的重點(diǎn)方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

6. 項(xiàng)目跟投的個(gè)人所得稅籌劃（真股模式、真?zhèn)Ｊ?、明股?shí)債模式）

九、地產(chǎn)融資的管控重點(diǎn)

1. 降低自有資金峰值比例的重要意義

2. 資管新規(guī)對(duì)融資渠道和融資方式額影響

3. 地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主要方式

4. 合作開發(fā)項(xiàng)目的管控技巧

企業(yè)價(jià)值觀： 誠(chéng)信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏