一、課程背景 

房地產(chǎn)行業(yè)是一個高度金融化的行業(yè)，與國民經(jīng)濟其他行業(yè)關聯(lián)度極高。

2021 年，國家實施“房住不炒”政策，對房地產(chǎn)行業(yè)管控政策加碼，以及房地產(chǎn)長效機制改革的全面啟動，標志著中國房地產(chǎn)市場進入到新時期，去金融化、去土地財政以及存量調整等戰(zhàn)略定位，決定了與房地產(chǎn)相關的宏觀變量，將面臨趨勢性回落，短期逆周期政策難以且也不必要過度進行對沖性操作。恒大事件的出現(xiàn)要求中國短期逆周期調節(jié)、宏觀審慎監(jiān)管以及中期結構性改革需要新思路，未來存量調整時期對于短期宏觀穩(wěn)定和風險控制提出了更高的要求。

在國家對房地產(chǎn)市場精準定向加碼調控的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速在多種因素疊加預期下出現(xiàn)明顯的負增長，今年三個季度，特別是最近兩個季度房價明顯下行的趨勢。在房地產(chǎn)形勢整體下滑的背景下，部分房企出現(xiàn)了比較大的違約風險。

同時，在房地產(chǎn)的問題方面，僅僅從價格的角度顯然是比較單一的，所以需要一個更全面的視角。

2022 年在宏觀經(jīng)濟政策再定位、協(xié)調體系再調整以及十四五規(guī)劃全面落實等因素的作用下，中國宏觀經(jīng)濟下行壓力將得到極大的緩解，各方面增長表現(xiàn)將逐步回歸常態(tài)。從傳統(tǒng)要素驅動全面向創(chuàng)新驅動的轉型中，在需求端，房地產(chǎn)短期投資仍將呈回落態(tài)勢。

二、課程的內容與目的 

本課程以宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)趨勢分化態(tài)勢，注重實踐教學。通過該課程的學習，主要是帶領學員從商業(yè)銀行經(jīng)營發(fā)展角度，審慎研判房地產(chǎn)行業(yè)趨勢發(fā)展與金融政策，增強商業(yè)銀行從業(yè)人員對國家宏觀經(jīng)濟趨勢分析、房地產(chǎn)金融風險評估與防范分析能力防范的能力和自覺性，達到信貸合規(guī)內控管理。

三、課程收益 

深度分析研究當前房地產(chǎn)市場嚴重分化態(tài)勢及房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展趨勢領悟金融嚴監(jiān)管背景下最新的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策與最新監(jiān)管法律法規(guī)通過學習與培訓，樹立經(jīng)營發(fā)展與戰(zhàn)略意識，理解當前房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境深刻理解當前國家宏觀經(jīng)濟政策與結構性調整內涵，準確把握投資動向

四、課時：6 學時 

五、課程對象：商業(yè)銀行中高級管理人員、支行行長、公司客戶經(jīng)理、零售客戶經(jīng)理、

一線業(yè)務人員等 

五、教學模式 

本課程以面授為主，結合商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風險經(jīng)營經(jīng)典案例分析。在此基礎上，加

深對房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢趨勢分析，通過房地產(chǎn)泡沫化及其對經(jīng)濟金融體系的影響，提高業(yè)務風險分析與判斷能力，達到更好的教學效果。

第一章 當前房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢與可能影響 

（一）政策背景：房地產(chǎn)的調控方式進入精準定向分類調控的新階段 1、“三線四檔”：直接以房地產(chǎn)企業(yè)為調控對象，控制總負債率

2、房地產(chǎn)金融審慎管理：對銀行提出了更加嚴格的房地產(chǎn)貸款約束

3、政策調控需要置于降杠桿的整體背景下進行

（二）房價增速在多種因素疊加預期下出現(xiàn)負增長 1、通過房地產(chǎn)市場整體形勢出現(xiàn)明顯下滑

（1） 房地產(chǎn)市場形勢指數(shù) RSI

（2） 房地產(chǎn)銷售量價齊跌

（3） 房企新開工面積下降

（4） 房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊

（5） 房地產(chǎn)投資整體下滑

（6） 土地拍賣市場整體降溫

2、部分房企出現(xiàn)了較大的違約風險

3. 對今年二季度以來房地產(chǎn)市場形勢的初步總結與研究

4. 對近期房地產(chǎn)市場調整的可能影響要全面、客觀、理性地判斷

（1） 當前的房地產(chǎn)市場調整仍處于可以承受的區(qū)間

（2） 當前的房地產(chǎn)市場違約事件不會引發(fā)系統(tǒng)性金融風險

（3） 政策的動態(tài)調整將隨時為可能的風險提供對沖和緩沖

第二章 房地產(chǎn)市場的內外部影響因素 

1、中國經(jīng)濟增長與收入水平

2、城市化進程

3、中國人口數(shù)量與結構

4、中國土地政策

5、中國的城市分層與資源分配的不平衡

6、寬松的流動性

7、居民投資渠道的缺乏一一優(yōu)質資產(chǎn)房地產(chǎn)市場

第三章 房地產(chǎn)市場的金融化特征與風險機制 

（一）房地產(chǎn)為什么是一個金融化的行業(yè)

  1、房地產(chǎn)包含土地的三級開發(fā)，持續(xù)加杠桿率

2、房地產(chǎn)三級開發(fā)和居民購房借款，形成房地產(chǎn)開發(fā)貸款

（二）為什么房地產(chǎn)是金融領域的“灰犀?！?1、房地產(chǎn)領域的最核心問題是泡沫化

2、房地產(chǎn)金融風險的形成機制與影響

（三）房地產(chǎn)市場運行背后的主體與市場關聯(lián)

（四）房地產(chǎn)行業(yè)是在短期宏觀穩(wěn)定、防止系統(tǒng)性風險上

（五）商業(yè)銀行將房地產(chǎn)金融風險防范放在一個戰(zhàn)略高度

第四章    房地產(chǎn)泡沫化及其對經(jīng)濟金融體系的影響 

（一）當前的房價與收入比情況

  1、 一線城市與主要城市房價收入比

  2、 主要省市區(qū)的房價收入比

 （二）房價、房地產(chǎn)貸款與 M2 增速

 （三）究竟是什么驅動了房價上漲？（兩個維度） 1、 驅動中國房價上漲的主要原因

（1） 經(jīng)濟增長模式（地方政府 GDP 競爭、大規(guī)模城鎮(zhèn)化、土地壟斷供應）的推波助瀾

（2） 過去幾十年強勁經(jīng)濟增長所帶來的內生性需求

（3） 住房與教育、社會保障與婚嫁等關鍵社會資源“捆綁”在一起，存在隱性的附帶價值

（4） “永遠上漲”的房價扭曲了市場預期，導致大量投機資金涌入房地產(chǎn)市場

2. 房價周期的國際經(jīng)驗

（1） 在長期價值更高的國家，房價暴漲更加頻繁和嚴重

（2） 在住房供應缺乏彈性的地方，需求的價格效應更大

（3） 由于住房是耐用的，它的短期供應曲線在目前的供應下是扭曲的3. 投機性力量是中國房價上漲的重要推動力

（1） 房子作為商品的三個可能屬性：消費品（自?。?、投資品（獲取穩(wěn)定收益）、投機品（追求轉賣價差）

（2） 主要城市的住房空置率高：2-3%的租金回報率明顯低于國際水平的 4-6% 4. 房價泡沫破裂對金融和實體經(jīng)濟的傳導與沖擊機制

房地產(chǎn)市場大調整導致固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟下行壓力全面加大的風險

第五章 房地產(chǎn)管控政策的加碼以及長效機制改革全面啟動 

（一）房地產(chǎn)相關的宏觀變量發(fā)生變化--面臨趨勢性回落 

1、房企貫徹落實“房住不炒”政策—去金融化

2、地方土地集中招拍掛政策調整--去土地財政

3、存量房政策調整—加快去庫存化

4、壓降債務、付息成本增加、房地產(chǎn)戰(zhàn)略調整導致結構性的緊縮和相應的風險

對于短期宏觀穩(wěn)定和風險控制提出了更高要求

（二）重點領域金融風險短期集中釋放超出房地產(chǎn)行業(yè)可承受能力的風險 

1、房地產(chǎn)領域債務風險，金融監(jiān)管趨嚴下行業(yè)信用風險加速釋放

（1） “三條紅線”：壓降負債、限售、限貸、限購等

（2） “集中供地”政策：進一步房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間

2、弱區(qū)域、弱資質房企業(yè)再融資難度明顯加大，難以通過“借新還舊”的方式對到期債務進行實質性展期、緩釋債務滾動壓力。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)將進入全面改革與發(fā)展轉型 

1、長期改革勢在必行，短期穩(wěn)定需靠政府發(fā)力

2、大力推進新型城鎮(zhèn)化，全力配合低收入階層的收入倍增計劃，提供充裕的租賃服務和低端住房的供給。

第六章 2022 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與趨勢 

1、房地產(chǎn)市場持續(xù)處于較為嚴格的監(jiān)管環(huán)境之中，疊加融資環(huán)境收縮，房地產(chǎn)企業(yè)債務風險開始呈現(xiàn)加速釋放態(tài)勢。

2、房地產(chǎn)-地方財稅體系發(fā)生轉型

（1） 堅持“房住不炒”的政策措施，特別是房地產(chǎn)稅全面試點

（2） 地方政府-房地產(chǎn)-金融機構-地方國有企業(yè)相互促進的融資體系將全面變革

3、在穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預期的機制下，房地產(chǎn)供應模式將從 “單一市場軌”轉向“市場-政府雙軌并行”

4、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要“三大類舉措并用”，并保持房地產(chǎn)行業(yè)中長期改革定力

（1） 中長期的改革和長效機制的變化要堅定不移的推進，不要因為暫時性的波動而立刻停止；

（2） 在短期宏觀穩(wěn)定、防止系統(tǒng)性風險上一定要加大力度；

（3） 政府發(fā)揮短期穩(wěn)定的作用要遵循供求規(guī)律，特別是短期和中長期的供求規(guī)律。

---THE END---